Um das Ziel, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum für alle Haushaltsformen und Bedarfe zu schaffen, ist eine gemeinsam verabredete und abgestimmte Strategie aller am Wohnungsbau beteiligten Akteure aus Politik, Praxis und Zivilgesellschaft in partnerschaftlicher Kooperation unabdingbar. Eine besondere Herausforderung liegt in einem Wohnraumbestand, der in baulichen als auch in gesellschaftlichen Maßstäben in die Jahre gekommen, sanierungs- und umbaubedürftig ist. Aufgabe ist es, Instrumente zu entwickeln, um vorhandene Wohnraumpotenziale zu aktivieren und den Bestand zeitgemäß und nachhaltig nutzbar zu machen. Gleichsam sind Konzepte gefragt, die den benötigten Neubau bezahlbar, ressourcenschonend und generationengerecht gestalten. Lebenswerte, lebendige und am Gemeinwohl orientierte Quartiere sowie ein bezahlbares Wohnraumangebot für alle Bewohnerinnen und Bewohner, stärken unsere soziale und gebaute Infrastruktur.

Aktivierung im Bestand

Im baulichen Bestand schlummern immense Wohnraumpotentiale. Die Unterarbeitsgruppe „Aktivierung im Bestand“ widmet sich genau dieser Herausforderung. Sie analysiert strukturelle Hemmnisse, entwickelt Instrumente, wie ungenutzte Flächen aktiviert werden können und stellt bereits erfolgreiche lokale Initiativen vor.

In den vergangenen Jahren haben sich Wohnraumnutzung und Wohnraumbedarf zunehmend auseinanderentwickelt. Die durchschnittliche Wohnfläche, die privaten Haushalten in Deutschland 2022 zur Verfügung stand, lag bei 96 Quadratmetern. Je Person waren das durchschnittlich 55,4 Quadratmeter. Damit lässt sich in den vergangenen Jahren im Durchschnitt ein Anstieg der Wohnfläche pro Kopf feststellen. Wie, wo und in welcher Haushaltskonstellation jemand wohnt, unterliegt oft Marktzwängen, vorgefundenen sozialen Rahmenbedingungen oder mangelnden Alternativen. Gerade vor diesem Hintergrund gewinnt der Bestand als wohnungspolitisches Handlungsfeld besondere Bedeutung. Er ist schnell mobilisierbar, ressourcenschonend und sozial wirksam.

Die Unterarbeitsgruppe arbeitet eng mit der Wohnraumoffensive BW zusammen und liefert zentrale Impulse für die Weiterentwicklung kommunaler Instrumente zur Bestandsaktivierung. So flossen ihre Empfehlungen sowohl in die Weiterentwicklung der Wiedervermietungsprämie BW als auch in die Konzeption des Wohnflächenbonus BW ein. Beide Instrumente greifen gezielt dort, wo kleinere, individuelle Anreize große Wirkung entfalten können – indem sie Leerstand reduzieren, angepasste Wohnraumnutzung fördern und Kommunen wichtige, flexibel einsetzbare Werkzeuge für ein gemeinwohlorientiertes Wohnraummanagement an die Hand geben.

Kirchliche Ressourcen für die Wohnraumversorgung

Die Kirchen stehen vor einem tiefgreifenden Transformationsprozess. Sinkende Mitgliederzahlen, veränderte Gemeindestrukturen und ein Rückgang alltäglicher kirchlicher Nutzung führen dazu, dass viele kirchliche Gebäude und Grundstücke nicht mehr im bisherigen Umfang gebraucht werden. Gerade in Ortskernen sind Kirchen, Pfarrhäuser, Gemeindehäuser und weitere Liegenschaften jedoch baulich und städtebaulich prägend – und tragen gleichzeitig ein erhebliches gesellschaftliches Potenzial.

Um diese Potentiale zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu aktivieren, ist eine gemeinsam verabredete Strategie und Zusammenarbeit von Kommune und Kirche notwendig. Die Idee der Unterarbeitsgruppe ist, bereits aktive kirchliche Initiativen und umgesetzte Schaufensterbeispiele in die Breite zu bringen und die kommunal-kirchliche Zusammenarbeit zu fördern. Ein erstes wichtiges Ergebnis ist die Entwicklung des Förderpreises „Kirche und bezahlbares Wohnen“.

Kommunale Strategien für einen zielgerichteten Bau-Turbo (ehem. Wohnraumpotentiale in nicht mehr zeitgemäßen Bebauungsplänen auszuschöpfen)

Die Unterarbeitsgruppe „Kommunale Strategien für einen zielgerichteten Bau-Turbo“ geht aus der bisherigen UAG hervor, die sich mit der Ausschöpfung von Wohnraumpotenzialen in nicht mehr zeitgemäßen Bebauungsplänen beschäftigte. Ihr Ziel ist es, zentrale Handlungsfelder zu identifizieren, um den kommunalen Umgang mit veralteten bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu verbessern und eine nachhaltige, zukunftsorientierte Wohnraumentwicklung zu ermöglichen. Die UAG bringt dafür die Expertinnen und Experten aus den AGs „Kommunaler Werkzeugkasten“ und „Rechtliche Rahmenbedingungen“ zusammen. Damit verbindet sie rechtliche, planerische und kommunalpraktische Perspektiven.

Aktuell richtet die UAG ihren Fokus auf die jüngsten Entwicklungen auf Bundesebene – den sogenannten Bau-Turbo. Ziel ist es, kleine und mittelgroße Kommunen durch konkrete Handlungsleitfäden, rechtliche Einordnung und praxistaugliche Empfehlungen dabei zu unterstützen, beschleunigte Verfahren nach dem Bau-Turbo tatsächlich vor Ort umzusetzen.

Werkswohnungsbau

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in vielen Wachstums- und Ballungsräumen gefährdet zunehmend die Attraktivität von Wirtschaftsstandorten und verschärft den Wettbewerb um Fach- und Arbeitskräfte. Arbeitsplatz bzw. Arbeitsort und verfügbarer Wohnraum bedingen sich unmittelbar: Wo Wohnraum knapp und teuer ist, können offene Stellen schwer besetzt werden – umgekehrt stabilisiert ein gesichertes Wohnangebot die lokale Wirtschaft und stärkt die Region als Standort.

Dabei gilt es, fruchtbare Rahmenbedingungen zu schaffen, diese können wiederum nur in partnerschaftlicher Kooperation von Öffentlicher Hand und Wirtschaft geschaffen werden. Besonders erfolgreich sind kooperative Modelle, in denen Kommunen und Unternehmen gemeinsam handeln: etwa durch die Vergabe städtischer Grundstücke im Erbbaurecht oder durch Kooperationen mit kommunalen oder genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen. Die Unterarbeitsgruppe stellt hierzu beispielhafte Projekte vor und beschreibt, wie Rahmenbedingungen bestmöglich ausgestaltet werden können, damit mehr Unternehmen im Werkswohnungsbau aktiv werden.

Kostentreiber

Aufgrund der derzeit hohen Baukosten wird im Geschosswohnungsbau nicht das Maß an neuem Wohnraum geschaffen, das zur Deckung des bestehenden Bedarfs erforderlich wäre. Die Unterarbeitsgruppe „Kostentreiber“ untersucht anhand von in Vergleichsprojekten identifizierten kostentreibenden Faktoren, welche baulichen Maßnahmen unverhältnismäßig zu ihrem Nutzen einzuordnen sind und damit die Investitionskosten beeinflussen sowie die Miet- und Kaufpreise neu errichteter Wohnungen im Geschosswohnungsbau in die Höhe treiben können.

Zu den wichtigsten Ergebnissen zählen die Identifikation der maßgeblichen Kostentreiber – etwa Anforderungen an Energieeffizienz, Schallschutz, Barrierefreiheit, Stellplatzregelungen, Baukonstruktionen und Verfahrensdauern – sowie die Erkenntnis, dass deren Auswirkungen je nach Akteursgruppe und Rahmenbedingungen variieren können. Die Ergebnisse der UAG bieten eine Grundlage, um Handlungsspielräume für kosteneffizientere Planungs- und Bauprozesse zu identifizieren.

Konzeptvergaben

Das Vergabeverfahren für Grundstücke durch die sogenannte „Konzeptvergabe” ist ein qualitätssicherndes und bewährtes Instrument für die Entwicklung von lebenswertem und bezahlbarem Wohnraum. Ausschlaggebendes Kriterium der Vergabe eines Grundstücks ist hierbei nicht der Höchstpreis, sondern die Qualität der eingereichten Konzepte. Die in der Unterarbeitsgruppe des „Kommunalen Werkzeugkastens“ entwickelten Handreichungen, beschreiben leicht verständlich, wie dieses Verfahren wirksam und „einfach” auf allen Ebenen umgesetzt werden kann. Insbesondere Kommunen, die zum ersten Mal das Verfahren der Konzeptvergabe nutzen möchten, können durch die 10.000 € Pilotprämie zur Konzeptvergabe der Wohnraumoffensive BW, das über die Wohnraumoffensive BW zur Verfügung stehende kommunale Netzwerk sowie die Handreichungen zur Erstellung und Umsetzung von Konzeptvergabeverfahren profitieren.

In den Unterarbeitsgruppen vertiefen die Mitglieder Themen, die zuvor in der Arbeitsgruppe „Kommunaler Werkzeugkasten“ definiert wurden. Die Unterarbeitsgruppen organisieren sich selbstständig und berichten regelmäßig den Zwischenstand in die große Gruppe. Der „Kommunaler Werkzeugkasten“ umfasst diese Unterarbeitsgruppen:

Unterarbeitsgruppe Aktivierung des Bestands

Die UAG erarbeitet konkrete Maßnahmen zur Hebung von Wohnraumpotential im Bestand, die auf Landes- oder kommunaler Ebene umgesetzt werden können.

Unterarbeitsgruppe Wohnraumpotentiale im Bauplanungsrecht ausschöpfen

Mittel- und langfristige Lösungsansätze zum Umgang mit veralteten Bebauungsplänen sowie der Umsetzung der „15-Minuten-Stadt“

Unterarbeitsgruppe Konzeptvergabe

Für das Verfahren der „Konzeptvergabe“ hat ein niederschwelliges Beratungskonzept entwickelt, das auch kleinere Kommunen annehmen.

Unterarbeitsgruppe Werkswohnungsbau

Ziel der Arbeitsgruppe ist es, den Werkswohnungsbau in Baden-Württemberg mit Vorschlägen für Maßnahmen zu stärken und solch einen Beitrag zur Wohnraumoffensive des Landes Baden-Württemberg und zur Bekämpfung des Mangels an (Mitarbeiter-)Wohnraum zu leisten.

Dr. Iris Beuerle ist die kommissarische Vorsitzende der Arbeitsgruppe.

• Gesamtheitliche Strategieentwicklung zur kommunalen Anwendung erprobter und wirksamer bodenpolitischer Werkzeuge (z. B. kommunales Vorkaufsrecht, Konzeptvergabe, Erbbaurecht)
• Entwicklung einer „Wohnraum-Strategien“/eines Wohnraummanagement für suffiziente, bedarfs- und generationsgerechte Quartiere (auch in Kommunen) und politischer „Überzeugungsstrategie“ zur flächendeckenden Notwendigkeit in Baden-Württemberg
• Entwicklung eines Konzepts für eine breitenwirksame öffentliche Aufklärung/Beratung und flächendeckende Zurverfügungstellung des Werkzeugkastens
• Stärkung des Werkswohnungsbaus: Entwicklung und Formulierung konkreter Maßnahmen
• Bildung von Allianzen zwischen Unternehmen, Kommunen und Akteuren der Bauwirtschaft, Unterstützung der Unternehmen bei der Umsetzung innovativer Wohnkonzepte
• Weitere Analyse des Zusammenwirkens von Einzelwerkzeugen und Maßnahmen
• Weitere Erarbeitung von Lösungsansätzen des Zielkonflikts zwischen Stopp des Flächenverbrauchs und schneller Bereitstellung von Wohnraum
• Diskussion von Fallbeispielen und konkreten Maßnahmen für private Wohnungsbauentwicklerinnen und -entwickler und ihre Rolle im Wohnungsmarkt
• Erstellung von Tools für bezahlbare Eigentums- und Mietwohnungen angesichts der Erkenntnisse aus den identifizierten Kostentreibern im Neubau
• Transformation Förderkulisse: Formulierung von Empfehlungen zur Anpassung unter Berücksichtigung der (wohn)-bauwirtschaftlichen und klimatischen Herausforderungen